به گزارش پايگاه خبري تحليلي پيرغار، طبق اصل 31 قانون اساسي، داشتن مسکن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده‌ي ايراني است. دولت موظف است با رعايت اولويت براي آن‌ها که نيازمندترند، به خصوص روستانشينان و کارگران، زمينه‌ي اجراي اين اصل را فراهم کند. «مسکن مهر» پيشنهاد دولت نهم در راستاي عمل به قانون مذکور است که پيشنهاد آن در سال 1386 ارائه شد و شيوه‌نامه‌ي اجرايي طرح مذکور در شهرهاي زير 25 هزار نفر جمعيت، با مبناي واگذاري مسئوليت کليه‌ي امور مسکن مهر، به بنياد مسکن انقلاب اسلامي در تاريخ 7 ارديبهشت 88 از سوي وزير محترم مسکن ابلاغ گرديد.

از آن تاريخ تا کنون، بيش از دو ميليون واحد ساخته و تحويل متقاضيان شده است؛ هرچند دولت روي عدد چهار ميليون و سيصد هزار واحد هدف‌گذاري کرده است.[1] در اين نوشته، به دنبال پاسخ به اين سؤال هستيم که تأثيرات واقعي مسکن مهر بر اقتصاد و به ويژه بخش مسکن چقدر بوده است؟ آيا مسکن مهر توانسته به اهداف مطلوب خود نائل شود؟ براي سهولت پاسخ به اين سؤالات، تأثيرات مسکن مهر بر بخش مسکن و به طور کلي اقتصاد کشور به دو قسمت مستقيم و غيرمستقيم تفکيک شده است که بخش غيرمستقيم آن اشاره به متغيرهاي فرهنگي و اجتماعي دارد. در هر بخش، مثبت يا منفي بودن هر کدام از تأثيرات، بررسي مي‌شود و در نهايت، جمع‌بندي در زمينه‌ي تأثيرگذاري کلي مسکن مهر بر اقتصاد کشور بر عهده‌ي خواننده گذاشته مي‌شود.

تأثيرات مستقيم مسکن مهر بر اقتصاد

اطلاعات حاصل از سرشماري سال 1390 حاکي از آن است که در سال 1385، تعداد 11.431.880 واحد مسکوني در ايران وجود داشته که اين آمار در سال 1390 به 14.782.114 رسيده است و اين به معناي رشد 29.3 درصدي ساخت‌وساز در اين مدت است. اگر آمار معاون امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازي را ملاک قرار دهيم،[2] تا پايان سال 1389 معادل 1.300.000 واحد مسکن مهر ساخته شده است. لذا مي‌توان 38 درصد از توليد مسکن را در اين دوره، به مسکن مهر نسبت داد که اين آمار قابل قبولي براي دولت است.

طبق سرشماري نفوس و مسکن سال 1385، تنها 37.76 درصد از واحدهاي مسکوني در ايران، داراي اسکلت فلزي يا بتني هستند و مابقي واحدهاي مسکوني، آسيب‌پذيري بالايي در برابر تهديدات طبيعي، مثل زلزله دارند. از اين رو، خيز دولت دهم براي ايجاد حدود چهار ميليون مسکن مهر را مي‌توان گامي مهم جهت بهبود آمار مذکور و کاهش تلفات زلزله‌هاي احتمالي دانست. طبق اعلام سازمان مديريت بحران کشور، تنها در سال 1390، 7900 زلزله در کشور رخ داده است.[3] لذا مقابله با خطرات احتمالي در اين گستردگي، يکي از نقاط مثبت و برجسته‌ي طرح مسکن مهر است.

 قيمت مسکن از سه جزء تشکيل مي‌شود: هزينه‌ي زمين، هزينه‌ي ساخت و هزينه‌هاي مبادلاتي[4] آن. مسکن مهر با توجه به حمايت‌هاي دولت و عرضه‌ي جديد زمين در بازار مسکن، هزينه‌ي زمين را در بر نمي‌گيرد. همچنين دولت خود متصدي ثبت‌نام، نقل و انتقال و به طور کلي هزينه‌هاي مبادلاتي آن است. لذا اين جزء از هزينه نيز محذوف شده يا به حداقل رسيده است. بنابراين تنها هزينه‌ي مسکن مهر، همانا هزينه‌ي ساخت آن است. اين حرکت دولت (مشابه دامپينگ[5] در اقتصاد بين‌الملل)، به شکست قيمت مسکن و تعديل آن منجر شده است و در سال‌هاي اخير، تا حدودي توانسته از خيزش‌هاي حباب‌گونه‌ي قيمت مسکن جلوگيري کند. البته اين اثرگذاري در شهرستان‌ها و شهرهاي کوچک، به واسطه کوچک بودن بازار مسکن و سهم بالاتر مسکن مهر در اين بازار، مشهودتر است.

 مسکن مهر طرحي است که منجر به توسعه‌ي افقي شهرها شده است. مي‌توان به بديل بالقوه‌ي اين طرح اشاره کرد که همانا احياي بافت فرسوده به جاي ساخت مسکن جديد است. شايد در نگاه اول، توسعه‌ي افقي شهر، با توجه به هزينه‌ي تأسيس مسکن ارزان‌تر و تعلق زمين به دولت، صرفه‌ي اقتصادي داشته باشد؛ اما در طول کار، هزينه‌هاي توسعه‌ي افقيِ زيرساخت‌ها، اعم از فاضلاب، برق و گاز مي‌تواند منفعت مذکور را خنثي و بلکه تبديل به هزينه نمايد.

طبق سرشماري نفوس و مسکن سال 1385، تنها 37.76 درصد از واحدهاي مسکوني در ايران، داراي اسکلت فلزي يا بتني هستند و مابقي واحدهاي مسکوني، آسيب‌پذيري بالايي در برابر تهديدات طبيعي، مثل زلزله دارند. از اين رو، خيز دولت دهم براي ايجاد حدود چهار ميليون مسکن مهر را مي‌توان گامي مهم جهت بهبود آمار مذکور و کاهش تلفات زلزله‌هاي احتمالي دانست.

 مسکن مهر، با هدف صاحب‌خانه کردن دهک‌هاي پايين درآمدي شروع شده است و دولت نيز از هر اقدام قانوني در جهت جلوگيري از ورود اين کالا به بازار سفته‌بازي جلوگيري کرده است. اما طبق شواهد و قراين، در بسياري از موارد، به ويژه در شهرهاي بزرگ، مسکن بازار مناسبي براي فعاليت دلالان و سفته‌بازان شده است. مسکن مهر تا زماني که کالاي مصرفي باشد و اقشار کم‌درآمد يا با درآمد ثابت از آن استفاده کنند، نمي‌تواند به سفته‌بازي در حوزه‌ي مسکن دامن زند؛ حال آنکه اگر مسکن مهر تبديل به کالاي سرمايه‌اي شود، تنها به سفته‌بازي در حوزه‌ي مسکن و بالا رفتن قيمت مسکن مهر منجر مي‌گردد.

تأثيرات غيرمستقيم مسکن مهر بر اقتصاد

 مسکن مهر، به واسطه‌ي احداث در نقاطي که پيش‌تر مسکوني نبوده‌اند، از دو جهت مي‌توانند تبعات منفي اجتماعي ايجاد کنند؛ اولاً احداث مسکن مهر، بدون بذل توجه به مسائل شهري و شهرسازي، مي‌تواند تأثير اجتماعي منفي داشته باشد. احداث مسکن بدون توجه به سرانه‌ي فرهنگي و اجتماعي، مثل احداث مدرسه، مسجد، فرهنگ‌سرا، کتابخانه و... منجر به افزايش بزهکاري و ناهنجاري‌هاي اجتماعي در ميان‌مدت مي‌گردد. ثانياً در کنار هم قرار دادن افرادي که سابقه‌ي هم‌زيستي و اشتراک فرهنگي و اجتماعي با هم ندارد و به طور کلي، هويت محله‌اي آن‌ها متفاوت است، مي‌تواند به افت سطح اجتماعي و فرهنگي منجر شود. مجموع اين عوامل مي‌تواند با اثرگذاري بر سطح سرمايه‌‌ي اجتماعي و انساني، تبعات منفي اقتصادي به همراه داشته باشد.

 احداث مسکن مهر، بدون بذل توجه به مسائل شهري و شهرسازي، مي‌تواند تأثير اجتماعي منفي داشته باشد. احداث مسکن بدون توجه به سرانه‌‌ي فرهنگي و اجتماعي، مثل احداث مدرسه، مسجد، فرهنگ‌سرا، کتابخانه و... منجر به افزايش بزهکاري و ناهنجاري‌هاي اجتماعي در ميان‌مدت مي‌گردد.

جمع‌بندي

 مسکن مهر طرحي است که در تحليل و قضاوت در مورد آن، نيازمند توجه به تمامي ابعاد آن هستيم. به ادعاي اين نوشته، طرح مسکن مهر، در کنار نقاط قوت، نقاط ضعفي نيز دارد که جهت ادامه‌ي آن، تقويت نقاط قوت و توجه و برطرف ‌ساختن نقاط ضعف آن، ضروري است. مسکن مهر، به واسطه‌ي سهم 38درصدي ساخت مسکن در نيمه‌ي دوم دهه‌ي 80، کاهش سطح آسيب‌پذيري در برابر زلزله‌ها و شکست قيمت مسکن، به ويژه در شهرهاي کوچک، تأثيرات مستقيم مثبت بر اقتصاد دارد. اما به دليل افزايش هزينه‌هاي ميان‌مدت توسعه‌ي افقي شهر و تبديل شدن مسکن به کالاي سرمايه‌اي و ورود دلالان و سفته‌بازان به اين بازار، تأثيرات مستقيم منفي بر اقتصاد گذاشته است.

 از طرفي اين طرح در راستاي کاهش سهم بافت فرسوده از کل موجودي مسکن و حرکت به سمت مسکن نوساز و مقاوم و افزايش اميد به زندگي، کاهش سن ازدواج، آزادسازي هزينه‌هاي مسکن بالاي اجاره‌نشينان و هدايت آن‌ها به سمت هزينه‌هاي اجتماعي و فرهنگي در خانوار، کاهش نرخ بي‌خانماني و ارتقاي شاخص «کيفيت مسکن»، تأثيرات غيرمستقيم مثبت بر اقتصاد بر جاي گذاشته است؛ اما به واسطه‌ي احداث در نقاطي که پيش‌تر مسکوني نبوده‌اند، با کاهش سرانه‌هاي فرهنگي و اجتماعي و هم‌زيستي افراد با تنوع‌هاي فرهنگي و اجتماعي، منجر به تأثيرات غيرمستقيم منفي بر اقتصاد شده است.(*)

پي‌نوشت‌ها:

[1]http://shasa.ir/newsdetail-153839-fa.html

[2]http://tmaskan.blogfa.com/post-45.aspx

[3]ر.ک: سايت تابناک به نشاني www.tabnak.ir

[4]  Transaction costs

[5] Dumping

[6]بيانات مقام معظم رهبري (دام ظله)، در تاريخ 5 اسفند 1383.

[7]  http://atlas.tehran.ir

[8]همان.

*مسعود عامري؛ کارشناس اقتصادي